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海南省地方税务局公告2014年第21号海南省地方税务局关于土地增值税预征率的公告

发布时间:2020-03-26

海南省地方税务局关于土地增值税预征率的公告

海南省地方税务局公告2014年第21号&nb┆┇sp;     ┚&nb░sp;Ⅵ  &nbs◣pΩ々;    &Ⅳnbsp;       &nb*sp;  2014-12-24

  々为加强土地增值税征收管理,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于加≈强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)规定,对我省房地产开发项目土地增值税预征率予以调整,现公告如下:
一、土地增值税预征率
(一)海口市、三亚市、陵水县
房地产开发项目普通住宅预征率为3%;非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。
(二)其他市、县、区
房地产开发项目普通住宅预征率为2%;非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。
(三)对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房),暂不Ю预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产,按本公告第一条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。
(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的,预征率为5%。

  二、对房地产开发项目既有普通住宅又有非普通住宅及非住宅类ν房产的,或Ψ者既有保障性住房&又有非保障性住房的房产的,均应按房产的类҉型、性质分别核算销(预)售收入,并@适用相应的预征率分别计算预征土地增值税;不能分别核算销(预)售收入的,一律从高适用预征率计算预征土地∥增值税。

  三、纳税人在本公告生效前取得销(预)售房地产收入的,预缴土地增值税按以前的规定执行。

  四、本公告自2014年12月25日起施行。《海南省地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》(海南省地方税务局2013年2号公告)同时废止。

  特此公告。

  海南省地方税务局
2014年12月24日

关于《海南省地方≥税务局关于调整土地增值税预征率的∮公告》的解读

  一、关于公告出台的背景
2013年4月1日发布的《海南省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》(海南省地方税务局公告2013年第2号)(以下简称2013年2号公告)因在信息公开方面上存在瑕疵,省局在2014年11月25日出台的《海南省地方税务局关于废止和修改税收规°゜范性文件的公告》(2014年第20号公告)中将其废除。为保证土地增值税预征的延续性,在修正错误的基础上,结合20◄14年10月9日出台的《海南省地方税务局关于明确暂不预征土地增值税的↔ⓔ保障性√住房范围的通知》(琼地税函[2014]589号),重新制定了土地增值税预征率公告。

  二、关于土地增值税预征率的确定
依据201◥1年土地增值税清算的实际税负,根据国税发[2010]53号文“中部和东北地区省份不得低于1.5%”的要求,在⿷2010年调整的基础上,对不同地区ぷ的普通住宅、非普通住宅及非住宅类房地产项目类型,以及成片开发销售土地行为,在2%~5%范围内分别适用不同☼的预征率。
(一)保持房产项目类型划分方式不变
201◎3年调整预征率时,区分普通住宅、非普通住宅项目和非住宅类型,分别适用不同的预征率。此次调整在内容上仍延续3号公告的内容,保持普¤通住宅、非普通住宅及非住宅三种类型的房产,将非普通住宅及非住宅类房产的设置为相同的―预征率。一是保持政策的延续性,二是与我省土地增值税清算中划分房产类型的方式保⊙持一致,便于执行í。

  (二)适当调高土地增值税预征率
海口、三亚、陵水因地理环境和基础设施优势的原因,其房产售价要高于其他地区。所以将海口市、三亚市、陵水县房地产开发项目普通住宅预征率调整为3%,非普通住宅及非住宅类房产预征率调整为5%;将其他市县、区房地产开发项目普通住宅预征率调整为2%,非普通住宅及非住宅类房产预征率调整为4%。

  (三)考虑到目前的限价商品房Ↄ价格普遍较高,结合琼地税函[2014]589号文件的规定,明确除了限价商品房以外的保障性住房暂不预征土地增值税,对保障性住房项目同时开发销售除保▀障性住房以外的其他房产,一律预征土地增值税。

  (四)将成片开发销售土地的行〦为纳τ入预征管理范围,鉴于土地开发成本的一般低…于商品房项目开发成本,而其收益往往高于商品房项目,在综合普通住宅和非普通住宅及非住宅类房地产的税负水平基础上,将预征率定为5%。

  三、关๑于强调分开核算的原则
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件规定,纳税人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,应分别核算土地增值额。鉴于此,‖∠在本文中再次强调ё-应按房产类型、房产性质分开核算收入、分开计税的原则,分别预征。普通住宅和非普通住宅预征率不一样,因此要按房产的类型分别核算;而一个项目中既有保障性住房,又有非保障性住房,应区分性〩质、类型分别核算,凡不能分别核算销(预)售收入的,一律从高适┍用预征率计算预征土地增值税℅。特别需要注意保障性住房内配套建∠设的商铺等非保障性住房,应严格按照规定进行预征管理。

  四、关于公告时间的衔接问题
《海南省地方税务局关于废止和修改税收规范性文件的公告》(2014年〣第20号公告)的生效时间是2014┗年12月25日,即20⿳13年3号公告是从2014年12月25日起≡失效,为了保证土地增值税预征的延续性,本公告从2014年12月25日起执行。